В поисках супердачи: какие загородные участки раскупают лучше всего

Сейчас не самое лучшее время для покупки загородной недвижимости

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА

С марта эксперты говорят об ажиотаже с арендой дач и домов вне города. Логично предположить, что многие из тех, кто спрятался от пандемии на свежем воздухе, впредь захотят на всякий случай иметь свою дачу. К чему им готовиться?

СВОЙ КУРОРТ С УДОБСТВАМИ ДЛЯ РАБОТЫ

- Именно по дачам большого оживления мы пока не фиксируем. А вот сегмент хороших, комфортных домов для круглогодичного проживания действительно переживает подъем, - сообщила «КП» председатель совета директоров МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости Марина Толстик. - В Подмосковье — рост сделок на домовладения стоимостью в районе 20 млн рублей. Это бизнес-класс, часто дома, готовые для проживания, на просторных участках, недалеко от Москвы.

Всплеск спроса именно на достаточно дорогую загородную недвижимость заметили и в компаниях «Метриум» и Knight Frank. Конечно, без коронавируса тут не обошлось. Состоятельные господа осознали, что привычные им зарубежные курорты, оказывается, могут быть для них закрыты. А потому неплохо бы иметь под боком собственный маленький уютный курортик, куда можно попасть всегда.

Правда, - вот досада! - как говорят риелторы, большая часть уже понастроенного в Подмосковье нынешних деловых покупателей не удовлетворяет. Огромные усадьбы и дворцы в стиле «чтоб с колоннами и богато» теперь не в моде. Расходятся коттеджи площадью 300-500 кв.м. Но эргономичные, с системами «умный дом» (чтобы не нанимать лишних помощников по хозяйству) и «умный офис» (вести бизнес удаленно). Ну и понятно, с хорошим кабинетом и тренажерным залом — требование времени.

ДЕШЕВО, НО НЕ БЫСТРО

С недорогими дачами — все сложнее. Спрос на них — огромен. Но...

Средняя цена подмосковной дачи, по данным «МИРА КВАРТИР», - 5,15 млн рублей. Покупать же, не долго раздумывая, именно под дачу, на лето, люди готовы дома стоимостью не больше 2-3 млн. А еще лучше в пределах 1,5 млн. Тогда, как говорят риелторы, фазенде готовы простить и душ на улице, и некоторые другие неудобства — лишь бы переехать сейчас, этим летом. Но именно с такой недвижимостью обычно налицо проблемы, из-за которых и быстрый переезд, и быстрое заключение сделки невозможны.

Часто это дома, в которых несколько лет никто не жил, - прежде чем заехать, неплохо бы потратить время и деньги на ремонт. И с документами — обычно такое же запустение. Есть какие-то бумаги 90-х годов. И хорошо если нет «споров о заборе» с соседями. Или, что еще хуже, с властями. А заниматься дооформлением и выяснением спорных моментов, понятно, лучше не во время пандемии.

- Часто продавцы недорогих дач — пожилые люди, старше 65, - уточняет Марина Толстик. - Поэтому возникают сложности даже с показами. На людей в возрасте распространялись самые жесткие правила самоизоляции. Многие и сами боятся выходить из квартиры, чтобы не заразиться. Но мы ожидаем заметный рост по сделкам, по мере того как эта угроза будет снижаться.

Положение дел в других регионах отличается в основном уровнем цен. Проблемы — те же.

– В нынешней ситуации, безусловно, многие задумались о приобретении загородного «плацдарма». Но мгновенно осуществить задуманное сложно, - отмечает генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. - Вдумчивый покупатель присматривается и следит за ситуацией на рынке. Кто-то ждет, пока все успокоится, чтобы в панике не переплатить, кто-то не уверен в будущих доходах и тоже ждет - большей определенности. Скорее всего, спрос, как и цены, будет расти вслед за ослаблением карантинных мер - ближе к осени.

ЕСЛИ ВЫ ХОТИТЕ КУПИТЬ

- Сейчас не самое лучшее время для покупки загородной недвижимости, - считает завкафедрой управления недвижимостью и ЖКХ факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента Российской академии народного хозяйства (ИОМ РАНХиГС) Елена Иванкина. - Опыт предыдущих кризисов в 2008 и 2014 годах показывает, что за ростом цен на загородную недвижимость в начале кризиса следует их падение и стагнация, поэтому лучше подождать. Это приобретение дорогостоящее, но низколиквидное — продать его сложно. Главное, что вы приобретаете, - участок. Дом всегда можно достроить и перестроить, а поменять участок значительно сложнее.

Тем, кто все-таки настроен обзавестись своей дачей, не откладывая, эксперты советуют очень внимательно отнестись к юридической стороне дела.

- Покупателю однозначно надо убедиться, что границы земельного участка отмежеваны и внесены в ЕГРН (единый госрееестр недвижимости) и все соседи с этими границами согласны. Более того, перед сделкой обязательно нужно вызвать кадастрового инженера перепроверить границы на местности. Очень часто местоположение забора по факту и по документам не совпадает, что в будущем может стать причиной конфликта и судебных разбирательств, - рекомендует президент Межрегионального юридического центра земельных отношений Екатерина Иванова.

На всякий случай напомним, что работа кадастрового инженера — дело, естественно, не бесплатное.

- Очень желательно уточнить в местной администрации территориальное и функциональное назначение зоны, в которой располагается конкретный участок, - продолжает советовать Екатерина Иванова. - Например, вы решили построить дом 120 кв.м., а особенности застройки в конкретной зоне позволяют построить дом только площадью 70 кв.м. Также бывает, что только из сведений ЕГРН вы не узнаете важную информацию: например, о планируемом расширении дороги или строительстве газопровода рядом с участком. Или о том, что он находится в охранной зоне памятников истории и культуры. А все это определенно помешает вам использовать участок.

Кроме этого, специалисты рекомендуют проверить, нет ли у продавца долгов, из-за которых на его дачное имущество может быть неожиданно наложен арест. А также других возможных претендентов на этот участок — скажем, обойденных наследников (если земля досталась по наследству)…

Вы уже задумались, а не лучше ли дачу просто арендовать и не связываться со всеми вышеописанными заботами? Это как раз одна из причин, почему, несмотря на нынешний загородный ажиотаж, рынок купли-продажи дач набирает обороты очень медленно — сильно уступая рынку аренды.

Средняя цена дачного дома по районам Подмосковья, млн руб.:

топ-5 самых дорогих районов...

Одинцовский 22,2*

Красногорский 22,1*

Мытищинский 17,7

Ленинский 11,3

Истринский 8,9

*в этих районах находятся поселки, расположенные вдоль Рублево-Успенского шоссе

...и топ-5 самых дешевых

Серебряно-Прудский 0,97

Озерский 0,98

Зарайский 1,1

Орехово-Зуевский 1,2

Луховицкий 1,2

(По данным портала mirkvartir.ru)

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Пять главных правил для безопасной покупки дачи

Эксперты рассказали, на каких этапах стоит проявить повышенную бдительность (подробности)